Ziel der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie ist ein realistischer Verkaufspreis. Er wird für Grundstücke und gebrauchte Immobilien berechnet und soll, bezogen auf den Stichtag, die aktuellen Marktverhältnisse widerspiegeln.
Auf die vom Gesetzgeber festgelegten drei Verfahrensarten zur Wertermittlung (Vergleichswert-, Ertragswert und Sachwertverfahren) greifen Finanzamt und Gutachter zurück. Welches Verfahren zur Anwendung kommt, ist von der Art der Immobilie abhängig. Erst dann kann mit der Wertermittlung begonnen werden.
Warum die Wertermittlung wichtig ist
Für den Verkäufer ist nur ein realistischer Verkaufspreis zielführend. Ist er zu hoch, zieht sich der Verkauf unnötig in die Länge und die Immobilie muss unter Wert verkauft werden. Erben können bei einem durch das Finanzamt zu hoch angesetzten Verkehrswert ebenfalls Probleme bekommen
Möglichkeiten der Wertermittlung
Immobilie selbst schätzen
Im Ergebnis führt diese Methode zu Verkaufspreisen, die den tatsächlichen Marktwert deutlich übersteigen. Hauptgrund ist die subjektive Betrachtungsweise des Eigentümers, die eine realistische Einschätzung erschwert. So wird beispielsweise ein Wertverlust häufig nicht in Betracht gezogen. Utopische Verkaufspreise schrecken Interessenten ab und erschweren einen zeitnahen Verkauf.
Im direkten Umfeld umhören
Mittels Informationen von Nachbarn und Freunden lässt sich ebenfalls der Verkehrswert ermitteln. Prinzipiell ist jedoch davon abzuraten. In den Gesprächen erfährt der Verkäufer zwar, wer seine Immobilie zu welchem Preis innerhalb welchen Zeitraums veräußert hat. Die Individualität des eigenen Objektes findet bei dieser Methode allerdings keine Berücksichtigung. Weder der Wert des Grundstückes noch der aktuelle Zustand des Objektes fließt bei der Ermittlung des Marktwertes in die Berechnung ein.
Vergleich regionaler Immobilienangebote
Bei dieser Methode werden ähnliche Angebote (Zeitung, Immobilienportale) zum Vergleich mit der eigenen Immobilie herangezogen. Hierbei wird aber ein entscheidender Fehler gemacht: Der Suchradius wird zu hoch gewählt. Dieser darf maximal 50 bis 100 Meter betragen. Das Vergleichsobjekt muss zudem ähnliche Gebäudeeigenschaften wie Baujahr, Wohnfläche, Zustand und Ausstattung haben. Die Dauer des Inserats, ob ein Käufer gefunden wurde sowie der erzielte Kaufpreis bleiben unbekannt.
Marktberichte heranziehen
Eine seriöse Basis bilden Marktberichte (Kosten: bis ca. 50 Euro), die regelmäßig von Gutachterausschüssen veröffentlicht werden. Zum Zwecke der Verkehrswertermittlung sollte immer der jüngste Bericht herangezogen werden. Entscheidender Nachteil auch hier: Individuelle Parameter der Immobilie bleiben außen vor.
Online berechnen lassen
Wer den Online-Rechner als Basis hinzuzieht, verzichtet hinsichtlich des ermittelten Immobilienwertes auf die Garantie, dass der errechnete Wert auch erzielt wird. Außerdem bleiben Bausubstanz, Grundstück und Immobilienzustand bei der Wertermittlung unberücksichtigt. Um einen realistischen Verkehrswert ermitteln zu können, ist diese Methode als (einzige) Grundlage nicht geeignet.
Unabhängigen Gutachter beauftragen
Eine sinnvolle Methode ist die Beauftragung eines unabhängigen Gutachters. Die Immobilienbewertung erfolgt normiert und wird in einer schriftlichen Beurteilung (30 bis 50 Seiten) unter Offenlegung der angewandten Methoden dokumentiert. Die Kosten richten sich nach Immobilienwert und festgelegtem Honorar (insgesamt etwa 1.000 bis 2.000 Euro).
Beauftragung eines Maklers
Wer den Verkauf seiner Immobilie in professionelle Hände geben möchte, wendet sich an einen Immobilienmakler. Dieser nimmt nach Besichtigung und Bereitstellung aller relevanten Daten das Objekt auf und schlägt nach durchgeführter Wertermittlung einen Verkaufspreis vor. Vorteil: Dem Makler ist die Situation hinsichtlich Angebot und Nachfrage am Immobilienstandort bekannt. Aufgrund dessen kann er immer einen aktuellen Verkehrswert offerieren. Je nach Bundesland (Besteller-Prinzip) ist diese Dienstleistung für den Verkäufer kostenlos.
Um den Verkehrswert der eigenen Immobilie zu ermitteln, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Mit der Beauftragung eines Maklers oder Gutachters ist davon auszugehen, dass ein realistischer Verkehrswert berechnet wird, mit dem sich ein zufriedenstellender Verkauf realisieren lässt.
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