Sie wollen Ihre neue Immobilie vermieten, damit aus der Kapitalanlage auch eine entsprechende Rendite entspringt? Dann werden Sie sich schon Ihre Gedanken gemacht haben und zur Frage gekommen sein: „Wem überlasse ich meine Immobilie denn jetzt?“
Dies ist eine überaus wichtige Frage, denn ein guter Start ist die halbe Miete. Um Ihnen einen ersten Eindruck davon zu vermitteln, wie vielschichtig einfache Fragen wie „wer?“ und „wie?“ sein können, haben unserer Experten folgende Hinweise für Sie zusammengefasst.
1. Die Suche
Schon im ersten Schritt entscheidet sich, ob Ihre Geldanlage ein Traum oder Albtraum wird. Finden Sie den perfekten Mieter oder doch den Mietnomaden?
Sie als Vermieter haben sicherlich schon einmal den Begriff des Mietnomaden gehört, denn wenige andere Begriffe geistern als derartiges Schreckgespenst durch die Branche, wie es dieser tut. Er steht für horrende Schäden, noch größere Kosten und Fälle, die schon viele Menschen um ihr Eigentum gebracht haben. Der Duden beschreibt den Mietnomaden als „Jemand, der eine Wohnung mit dem Vorsatz mietet, niemals Miete zu zahlen, und erst im Zuge einer Räumungsklage auszieht.“ Leider ist dies nur die halbe Wahrheit. Möglicherweise aufgrund dieser bereits destruktiven Einstellung ist auch die Art und Weise, in der besagter Mieter mit der ihm anvertrauten Mietsache umgeht, oft alles andere als pfleglich. Sei es nun durch schlichte fehlende Rücksichtnahme oder durch aktive Beschädigung. Ein Szenario welches man als Eigentümer definitiv nicht haben möchte und auch niemandem wünschen würde.
Dies mag zwar jetzt so ziemlich der schlimmste aller Fälle sein, doch auch bei weniger extremen Fehlgriffen kann Ihnen und Ihrem Eigentum schon ein erheblicher Schaden entstehen. Dabei ist ein Mieter, der nicht böswillig handelt, ironischer Weise jener, der oft den größeren finanziellen Schaden hinterlässt. Wenn Sie einen Mieter erwischen, der zahlungsunfähig wird und eine Insolvenz anmeldet, bleibt die Miete oft aus. Der Mieter findet auch aufgrund seiner Insolvenz keine neue Wohnung. Um dem die Krone aufzusetzen, gibt es in diesen Fällen dann oft nicht einmal die Möglichkeit, offene Miete wieder einzufordern.
Währenddessen ist es beim Mieter, der vorsätzlich und obwohl er es könnte die Miete nicht zahlt zwar möglich, die Schulden einzuklagen und auch zu erhalten. Dieses Vorgehen ist langwierig und mit Kosten, sowohl nervlich als auch finanziell, verbunden.
Wie Sie wahrscheinlich schon gemerkt haben, sind dies alles Beispiele die sich durch eine richtige Auswahl des neuen Mieters (mit großer Wahrscheinlichkeit) umgehen lassen. Alleine deswegen sind die Erfahrung, eine gute Menschenkenntnis und das Wissen, wie man hinter die Fassade des potentiellen Mieters blickt für eine erfolgreiche Mietersuche unabdingbar. Zumindest wenn Sie „erfolgreich“ so weitgehend definieren, dass sich nicht nur einen Mieter, sondern den geeigneten Mieter finden möchten.
Und dabei gilt es nicht nur die messbaren Kriterien im Blick zu haben. Auch subjektivere Dinge sind wichtig. Umso wichtiger, wenn es in Ihrem Haus nicht nur einen Mieter gibt. Denn in einen handfesten Nachbarschaftsstreit wollen Sie als Eigentümer sicher nicht hineingezogen werden. Einige Konstellationen, die hier grandios schiefgehen können, kann sich fast jeder vorstellen. Der feierfreudige Student direkt neben der Familie mit Kleinkind, welches schlafen möchte. Offensichtlich keine gute Idee. Doch gibt es auch feinere Unterschiede zu beachten. Jeder der schon einmal erlebt hat, über welch banale Kleinigkeiten ein erbitterter Streit mit Eskalationsspirale entstehen kann, dürfte sich denken können, wie viele Feinheiten es bei einer möglichst unproblematischen Mieterzusammenstellung zu beachten gilt.
Nur ist dies zwar ein guter Anfang, doch noch lange nicht alles.
2. Der Vertrag
Der Teufel steckt im Detail. Fairness und Klarheit oder Missverständnisse und ständiger Streit?
Nun haben Sie also einen Mieter gefunden, bei dem man davon ausgehen kann, dass es sich um eine anständige Person handelt, die noch dazu in das Mieterprofil des Hauses passt. Man hat sich bei der Besichtigung verständigt, dem Vermieter gefällt der Mieter, dem Mieter gefällt die Wohnung. Nun gilt es den Vertrag zu schreiben, der das Verhältnis beider Parteien zum Besten für alle regeln soll.
Natürlich kann man in den Zeiten des Internets schlichtweg Google oder dessen Freunde fragen. Ergebnisse werden Sie dadurch mehr als genug bekommen. Doch welche Vorlage taugt? Welche ist zugunsten der einen oder anderen Seite geschrieben worden? Welche scheitert gar schon an der grundlegendsten Vorgabe und wird dadurch nicht einmal rechtskräftig? Nur, weil eine Vorlage alles enthält, was vorgegeben ist, heißt es noch lange nicht, dass auch alles geschrieben steht, was Sie für ein angenehmes Mietverhältnis benötigen.
Sicherlich möchten sowohl Sie als auch ihr Mieter sich sicher sein, dass jeder die Kosten trägt, von denen er auch ausgeht sie tragen zu müssen. Dies bedeutet nicht nur, dass die entsprechenden Vereinbarungen im Vertrag zu treffen sind, sondern dass diese auch klar von allen Beteiligten kommuniziert werden. Jeder kennt die Situation, in der er zustimmt die AGBs (z.B. eines Online-Shops) gelesen und verstanden zu haben, ohne dass man diese überhaupt geöffnet hat. Sie würden sich wundern, wie viele Mieter nach ebendiesem System auch ihre Mietverträge unterschreiben. Das böse Erwachen folgt dann meist bei den ersten Rechnungen und zieht nicht selten eine Menge Aufwand hinter sich her, den man sich auch hätte sparen können.
Und was tun, wenn es Sonderwünsche gibt? Sie wollen Ihre Wohnung in einem bestimmten Zustand übergeben und wieder zurückerhalten. Der Klassiker hier wäre die nicht-tapezierte Wohnung. Es ergibt Sinn, durch eine Vereinbarung zu verhindern, dass sich die Lagen der Tapeten übereinander stapeln, doch ist dies in den üblichen Texten selten vorgesehen. Vielleicht gibt es auch eine Besonderheit an Ihrer Wohnung, die man so ohne Weiteres nicht überall findet. Auch dort besteht dann die Gefahr, durch fehlende Vereinbarungen den richtigen Umgang nicht einfordern zu können (Stichwort: Echtholz-Parkett).
Lassen wir die Sonderfälle einmal beiseite. Die gibt es schließlich bei so ziemlich jedem Thema, auch wenn sie das nicht banaler macht. Auch bei den alltäglichen und regulären Dingen gibt es einiges, dass vergessen werden kann oder deren genauen Details wichtiger sind, als sie anfangs scheinen. Erwähnt sind die umlagefähigen Betriebskosten in quasi jeder Vorlage. Doch stimmen die Angaben zum Umlageschlüssel? Sind tatsächlich alle Positionen erwähnt? Entsprechen die Angaben auch denen in Ihren anderen Verträgen, damit Sie auch nach einheitlichem Schlüssel Ihre Abrechnungen erstellen können? Nur um ein paar Beispiele zu nennen.
Auch bei sensiblen Themen wie Kaution, Mieterhöhung und der Kündigung kann an dieser Stelle schon viel geregelt werden, wenn mit dem entsprechenden Sachverstand und vor allem mit dem Wissen um die aktuelle Rechtsprechung an die Sache herangeht. Damit Ihr Mietverhältnis auch auf sicheren Füßen steht, statt beim ersten lauen Lüftchen in sich zusammen zu brechen.
3. Die Übergabe
Sieht man alles, was vermerkt werden sollte? Weiß man, wo die versteckten Risiken sind? Was hier übersehen wird, rächt sich am Ende wieder!
Der Mieter ist gefunden, der Vertrag unterschrieben, somit ist quasi schon „der Deckel drauf“. An dieser Stelle kann man nun entweder die Füße hochlegen, oder sich mit etwas investierter Mühe viele zukünftige Kopfschmerzen ersparen. Noch befindet sich die Wohnung in Ihren Händen (oder denen des bisherigen Mieters) und Sie haben die ein oder andere Möglichkeit, durch die Art Ihrer Übergabe Einfluss auf den weiteren Verlauf des Mietverhältnis zu nehmen.
Gründlichkeit ist hier das Gebot der Stunde. Es mag Vertragsvorlagen geben, die sich mit einem Kreuz bei „renoviert“ oder „unrenoviert“ zufriedengeben, doch ist Ihnen diese Angabe wirklich genau genug? Es gibt Fälle bei denen man Gründlichkeit nicht braucht, nur wenn es einen Fall gibt, in dem sie gebraucht wird, ist sie umso wichtiger. Wollen Sie wirklich einen langen Rechtsstreit riskieren, den man durch eine Stunde Zeitinvestition hätte verhindern können?
Die Schwierigkeit liegt darin, dass man für die vollständige Gründlichkeit genau wissen muss, auf was es zu achten gilt. In einer Wohnung verstecken sich mehr Fallen als gedacht und mit einfach nur „drüber schauen“ oder dem Ausprobieren der Fenstergriffe ist es nicht getan. Noch dazu sollte auch die Art des Protokollierens nicht dem Zufall überlassen werden. Selbst wenn der Inhalt perfekt und vollständig ist, müssen Sie diesen im Fall der Fälle auch vermitteln und darstellen können. Die äußere Form der Protokolle ist dabei ihr bestes Werkzeug – so es denn richtig gewählt und umgesetzt wurde.
Es klingt nach viel Arbeit im Vergleich dazu, wie einfach man sie sich vom Hals schaffen kann. Doch ist es das Risiko wert, weitaus mehr Zeit und Nerven zu verlieren, wenn man es sich durch ein wenig Aufwand hätte ersparen können? Mal ganz davon abgesehen, dass Sie dem neuen Mieter durch eine gründliche Übergabe zeigen, dass sich um das Gebäude gekümmert wird. Allein dies kann schon reichen, dass auch der Mieter pfleglicher mit der Wohnung umgeht, als er es bei einem Haus getan hätte, dass dem Vermieter bis auf die Einnahmen vollkommen egal ist.
