Seit dem 23. Dezember 2020 gilt eine neue Rechtslage in Deutschland bezüglich der Verteilung anfallender Maklerkosten. Diese wurde bundesweit einheitlich geregelt. In der Begründung des Bundestags heißt es sinngemäß, dass eine unverhältnismäßige Benachteiligung des Käufers, dem bisher in fünf Bundesländern für gewöhnlich die gesamten Maklerkosten zu Lasten gelegt worden sind, verhindert werden soll.
Was heißt das konkret? Welche Änderungen gibt es und wie wirken sie sich auf Verkäufer und Käufer aus? Wer bezahlt jetzt was und wieviel?
Diese und weitere Fragen werden im folgenden Artikel beantwortet. Die Reform der Maklerprovision wird grundlegend erklärt und verständlich erläutert.
Inhaltsverzeichnis
Die bisherige Lage in Deutschland
Warum ein Maklerbüro einschalten?
Oft wird beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ein Makler zu Rate gezogen. Dieser hat verschiedene Aufgaben, die von der Suche eines geeigneten Käufers oder Objekts über die Vermittlung bis zur Bereitstellung eines fertigen Vertragsdokuments reichen können. Die dafür durch den Makler in Rechnung gestellten Kosten werden als Maklerprovision oder Courtage bezeichnet.
Was ist ein Makler?
Makler darf sich prinzipiell jeder nennen, der einen entsprechenden Kurs bei der IHK abgelegt und die entsprechenden Prüfungen bestanden hat.
In guten Büros arbeiten deshalb hauptsächlich Immobilienkaufleute, die eine dreijährige Ausbildung abgeschlossen haben. Vor allem wenn es um Feinheiten geht, ist das für alle beteiligten Parteien von großem Vorteil, da neben umfangreicherem Fachwissen auch eine deutlich bessere Beratung und Präsentation ermöglicht werden kann.
Immobilienverkäufe durch Makler haben entscheidende Vorteile gegenüber Privatverkäufen.
Einerseits ist immer ein Ansprechpartner da, der Fragen beantwortet. Seriöse Büros sind rund um die Uhr besetzt und können auch dringende Angelegenheiten sofort klären.
Bei Efferz & Hoppen Immobilien ist für jeden Kunden ein fester Ansprechpartner da, der bis in späte Abendstunden Fragen beantwortet und Interessentengespräche führt. Nach dem Prinzip der Chefarztbehandlung ist bei uns nur der Beste gerade genug für Käufer und Verkäufer, die unsere Leistungen in Bezug nehmen. Viele Maklerbüros haben – im Gegensatz dazu – eine Telefonzentrale oder weniger qualifizierte Mitarbeiter im Telefondienst, die nicht oder wenig genaue Auskünfte erteilen können.
Welche Unterschiede gibt es?
Ein gutes Maklerbüro wie unseres unterscheidet sich aber noch in einigen weiteren Punkten von den weniger qualifizierten Unternehmen.
Das Spezialgebiet von Efferz & Hoppen Immobilien ist die hochwertige Präsentation von Immobilien. Das bedeutet, jedes Objekt von seiner besten Seite zu zeigen und so schnell und einfach Käufer zu finden. Unsere Leistungen umfassen neben professionellen Bildern, unter anderem mit einer Flugdrohne von oben, einer virtuellen Besichtigung und einem Video auch eine hochqualitative Broschüre, die wir für Sie in einer Druckerei anfertigen lassen. Viele Makler fotografieren die Objekte mit einem Handy und drucken die Bilder im Büro aus, was natürlich die Qualität deutlich mindert. Exposés von Efferz & Hoppen Immobilien genügen ausschließlich höchsten Ansprüchen und präsentieren so das Objekt im bestmöglichen Licht.
Die Vermarktung von Immobilien erfolgt auf allen Portalen sowie auf Social Media und in unseren großen Schaufenstern an drei Bürostandorten. Auch hier sticht Efferz & Hoppen Immobilien hervor, denn die meisten Makler inserieren nur auf einem oder wenigen Immobilienportalen. Weiterhin haben wir eine deutlich größere Reichweite auf Facebook und Co. als vergleichbare Unternehmen.
Auch offline erreichen wir, durch Flyer-Aktionen in den Nachbarschaften sowie durch großflächige Zeitungsanzeigen auf dem Titelblatt, viele Interessenten. So verkaufen sich Immobilien in kürzester Zeit.
Was macht ein Makler?
Bevor es zum Abschluss des Kaufvertrags kommt, übernehmen Makler eine Vielzahl an Aufgaben.
Neben der Bewertung der Immobilie und damit verbundenen Preisermittlung arbeiten wir auch alle wichtigen Dokumente auf und präsentieren die Immobilie optimal, um sie schnellstmöglich zu verkaufen. Auch zielgruppengerechtes Marketing spielt dabei eine Rolle. Hat sich ein Käufer gefunden, wickeln wir den Kauf für Sie ab und kümmern uns um den Abschluss. Das beinhaltet auch das Aufsetzen aller wichtigen Verträge.
Detaillierte Informationen über unsere Leistungen erfahren Sie hier: https://immobilien-eh.de/leistungsuebersicht/
Die Verträge
Der Vertrag, der den Kauf bzw. Verkauf der Immobilie regelt, die Parteien benennt und den Kaufpreis festlegt, heißt Kaufvertrag. Er wird zwischen Verkäufer und Käufer abgeschlossen. Der Makler hat mit diesem Dokument nichts zu tun, außer es beim Notariat in Auftrag zu geben. Gute Immobilienmakler gehen den Kaufvertrag aber mit den beteiligten Parteien durch und helfen beim Verständnis. Das ist vor allem für unerfahrene Käufer von essentiellem Vorteil, da das Fehlerrisiko auf diese Weise minimiert wird.
Der Vertrag, in dem die Aufgaben des Maklers und die entstehenden Kosten – in Form der kaufpreisabhängigen Maklerprovision – festgelegt sind, heißt Maklervertrag. Er wird abgeschlossen zwischen dem Immobilienmakler und entweder dem Verkäufer, dem Käufer oder beiden Parteien.
Die bisherige Situation für Käufer und Verkäufer
In elf Bundesländern war eine Teilung der Maklerprovision bereits gängige Praxis. Das heißt, dass sich Käufer und Verkäufer die Kosten für die Bestellung eines Maklers teilen. Dafür gab es aber keine bundeseinheitliche Verpflichtung – oft wurde einfach aus Gewohnheit so verfahren. Die Käufer sind demzufolge auch nicht geschützt vor verkäuferlicher Willkür oder Benachteiligung im Maklervertrag, den oft der Verkäufer aushandelt.
In fünf Bundesländern – Berlin, Brandenburg, Hessen, Bremen und Hamburg – war die Maklerprovision bis dato reine Käufersache.
Diese wenig genaue, ungerechte Rechtslage und die gängige Praxis, zum Nachteil des Käufers vorzugehen, wird durch die Reform der Maklerprovision beseitigt.
Die Reform der Maklerprovision
Das neue Gesetz “über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser” regelt einen wichtigen Bereich des Immobilienhandels neu. Alle Details dazu finden Sie hier:
Welche Verkäufe betrifft die Neuregelung?
Das Gesetz schließt nur Verkäufe ein, die folgende Kriterien erfüllen:
- Wohnungen und Einfamilienhäuser
- Verkäufe an natürliche, das heißt reale Personen
Damit sind viele Objekte ausgeschlossen, unter anderem:
- Gewerbliche Immobilienverkäufe wie Büroräume
- Verkäufe an Unternehmen und andere juristische Personen
- Mehrfamilienhäuser
Welche Änderungen der Rechtslage gibt es?
Grundsätzlich kann der Makler vom Verkäufer beauftragt werden. In diesem Rahmen konnte bisher auch die Provision so geregelt werden, dass nur der Käufer die Kosten für den Makler zu zahlen hat.
Das neue Gesetz sieht den Grundsatz, dass “primär der Auftraggeber zahlungspflichtig ist”, vor. Das nennt sich Bestellerprinzip. Das heißt: Derjenige, der den Makler beauftragt, zahlt.
Der Käufer, der ja auch einen Nutzen aus den Leistungen des Maklers zieht, soll nicht gänzlich von den Kosten befreit werden. Es ist aber vorgesehen, dass in Zukunft nur noch maximal die Hälfte vom Käufer bezahlt werden soll. Das heißt, eine 50:50-Teilung der Kosten ist die maximal mögliche Käuferbelastung. Der Verkäufer darf nicht weniger bezahlen als der Käufer.
Für den Fall, dass Käufer und Verkäufer den Makler beauftragen, ist eine faire Teilung verbindlich!
Die maximale Höhe der Courtage beträgt 7,14% des Verkaufspreises. Das bedeutet, dass jede Partei maximal 3,57% bezahlt. Das bedeutet nicht, dass sich der Käuferanteil von etwa 3,57% geteilt wird.
Voraussichtliche Folgen
Im Gesetzesentwurf des Bundestages werden neben Gründen und Erklärungen auch Folgen für die betroffenen Parteien, also Maklerbüros, Immobilienbesitzer und potentielle zukünftige Käufer, erläutert und finanzielle Konsequenzen prognostiziert.
Konkret wird von einer Belastung der Verkäufer von etwa 417 Mio. Euro und einer Entlastung der Käufer in Höhe von etwa 629 Mio. Euro pro Jahr gesprochen. Gemäß der “one in one out”-Regel bedeutet der jährliche Erfüllungsaufwand ein “in” von ca. 213 Mio. €. Das ist vor allem für Käufer von Immobilien sehr positiv zu bewerten.
Auch für Makler hat die Gesetzgebung Folgen: Es wird ein Rückgang ihrer Umsätze um etwa 10% prognostiziert, was sich auf eine Höhe von etwa 75 Mio. Euro pro Jahr beläuft.
Besonders in Bundesländern, in denen bisher für gewöhnlich nur der Käufer mit der Courtage belastet wurde, stehen viele Immobilienmakler vor einer Problemsituation. Unternehmen, die sich bisher vor allem über für den Verkäufer provisionsfreie Verkäufe vermarktet haben, müssen sich nun neue Strategien überlegen, wie Kunden gewonnen werden.
Nach spätestens fünf Jahren ab Inkrafttreten des Gesetzes soll evaluiert werden, ob das Gesetz sinnvoll und zweckdienlich ist und gegebenenfalls neu geregelt wird.
FAQ
Ich möchte meine Immobilie verkaufen. Wann bin ich betroffen?
Wenn es sich um einen Verkauf an eine natürliche Person handelt und eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus betrifft.
Ich verkaufe ein Mehrfamilienhaus. Gilt das Gesetz auch hier?
Nein, Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Räume sind von der Neuregelung ausgeschlossen.
Bisher hat in meiner Gegend nur der Käufer ca. 3,57% des Kaufpreises an den Makler als Provision entrichtet. Teilen sich Käufer und Verkäufer diese 3,57% jetzt?
Nein, jede Partei bezahlt den gleichen Satz. Steht im Inserat zzgl. 3,57% Käuferprovision, gilt dieser Satz nur für den Käufer. Dem können Sie entnehmen, dass der Verkäufer den selben Satz in gleicher Höhe zahlt.
Der Verkäufer hat den Makler bestellt. Muss ich als Käufer trotzdem zahlen?
Das kommt auf die individuellen Vereinbarungen im Maklervertrag an. Maximal 50% der Gesamtprovision sind möglicherweise vom Käufer zu zahlen. Es kann aber auch sein, dass der Verkäufer die Kosten alleine trägt.
Ich habe einen Suchauftrag beim Makler abgeschlossen. Wer zahlt die Courtage, wenn ich eine Immobilie kaufe?
Geht vom Verkäufer und vom Käufer jeweils ein Auftrag beim Makler ein, zahlen beide Parteien die Provision jeweils zur Hälfte.
Brauche ich die Einwilligung der anderen Partei für eine Kostenteilung?
Nein, das Gesetz regelt die Kostenteilung eindeutig. Mit Abschluss des Makler- und des Kaufvertrags wird stillschweigend das Einverständnis gegeben. In der Regel wird die Aufteilung der Provision in den Vertragsdokumenten eindeutig geregelt.
Was bedeutet die neue Gesetzeslage für Kunden von Efferz & Hoppen Immobilien?
Keine Änderungen! Wir sind bisher bereits nach dem Prinzip der Kostenteilung verfahren und müssen unsere Provisionsgrundlagen nicht ändern, da sie schon vor dem Gesetz dessen Richtlinien entsprochen haben.
Es gilt weiterhin: Verkäufer und Käufer teilen sich jeweils gleiche Anteile an der Provision. Es sei denn, der Verkäufer trägt die alleinige Provision. Dann sind Immobilienangebote mit dem Hinweis “ohne Käuferprovision” gekennzeichnet.
Hinweis: Alle genannten Personen, Berufsgruppen u.ä. sind in gleichem Maße männlichen, weiblichen und diversen Menschen zugeordnet. Keine Personengruppe wird in diesem Text ausgeschlossen oder diskriminiert.
