Bei dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie fallen neben dem Kaufpreis zusätzliche Kosten an, welche als Kaufnebenkosten bezeichnet werden. Dabei entstehen einige Kaufnebenkosten obligatorisch bei jedem Immobilienkauf, andere Kaufnebenkosten können je nach Ausgangssituation hinzukommen. Berücksichtigen Sie bei einem Immobilienkauf auch die Kaufnebenkosten, welche je nach Situation im Durchschnitt 9 bis 15 % des Kaufpreises betragen können.
Wenn Sie eine Immobilie durch eine Bank finanzieren möchten erhöhen Sie Ihre Chancen für eine Finanzierungszusage, indem Sie die Kaufnebenkosten aus eigenen finanziellen Mitteln tragen. Kreditinstitute sehen in den Kaufnebenkosten bei einer Vollfinanzierung ein erhöhtes Risiko, da Sie im Gegensatz zur Immobilie keinen Gegenwert besitzen, wenn Sie die Kaufnebenkosten gezahlt haben.
Was zählt zu den Kaufnebenkosten?
Bei einem Immobilienkauf fallen verschiedene Kosten und Steuern an. Dazu gehören zum Beispiel Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren für Eintragungen bzw. die Umschreibung beim Grundbuchamt in das Grundbuch. Wurde ein Makler beauftragt, kommen noch Maklerkosten hinzu. Bei einer Immobilienfinanzierung erfolgt zudem noch die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch.
Wenn Sie ein älteres Haus kaufen wollen, wird oft zudem ein Gutachter beauftragt. In der Regel stehen dann Modernisierungsmaßnahmen an, welche bei der Finanzierung zu berücksichtigen sind. Viele Kaufnebenkosten sind prozentual von der Kaufpreissumme abhängig. Es kann sich lohnen, eine ältere, renovierungsbedürftige Immobilie zu kaufen und durch den günstigen Kaufpreis die Kaufnebenkosten gering zu halten. Oft nicht eingeplant werden zudem die Kosten für neue Möbel oder den Umzug, welche aber ebenfalls beim Immobilienkauf als Kaufnebenkosten entstehen.
Notarkosten
In Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass ein Immobilienkaufvertrag eine notarielle Beurkundung bzw. Beglaubigung erhält. Die dadurch entstehenden Notargebühren richten sich nach der Höhe des Bankdarlehens und nach dem vertraglich vereinbarten Kaufpreis. Die Notargebühren sind gesetzlich geregelt und betragen für Beratungs- und Vollzugstätigkeiten, Beurkundung des Kaufvertrages sowie der Bestellung einer Grundschuld, im Regelfall 1 bis 2 % des Kaufpreises.
Grundbuchkosten
Damit Sie in Deutschland Eigentümer eines Grundstücks sind, ist eine Eintragung in das Grundbuch nötig. Die Grundbuchämter (in der Regel Amtsgerichte) verzeichnen alle Rechte an Grundstücken. Aus dem Eintrag im Grundbuch ist ersichtlich, ob es sich um Eigentum handelt und mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet ist. Ein Grundbuchauszug sollte vor einem Immobilienkauf unbedingt eingesehen werden bzw. vom Immobilienverkäufer bereitgestellt werden. Der Notar wird die Eintragung eines neuen Eigentümers beim Grundbuchamt veranlassen. Das Grundbuchamt erhebt dafür vom Käufer Grundbuchkosten von ca. 0,5 % des Kaufpreises.
Grunderwerbsteuer
Für den Kauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung wird eine Grunderwerbsteuer erhoben. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Kaufpreis, ist jedoch je nach Bundesland unterschiedlich geregelt. Die niedrigste Grunderwerbsteuer (Stand 01.01.2021) mit 3,5 % wird in Sachsen und Bayern erhoben. In den von uns als Makler betreuten Regionen Andernach und Bad Neuenahr-Ahrweiler beträgt die Grunderwerbssteuer 5,0 %, in Bonn und Rheinbach 6,5 %. Die Grunderwerbsteuer wird sofort nach dem Kauf erhoben. Es sind aber teilweise auch andere Zahlungsvereinbarungen möglich.
Maklercourtage bzw. Maklergebühren
Die meisten Immobilienverkäufe erfolgen heute über Immobilienmakler, wodurch Maklerkosten bzw. eine Maklerprovision zu zahlen ist. Die übliche Höhe der Maklerprovision in NRW und RLP liegt bei 6% zzgl. MwSt. des Kaufpreises.
Durch die Neuregelung der Maklerprovision (seit 23.12.2020) erfolgt eine gleichteilige Aufteilung der Maklerkosten zwischen Immobilienkäufer und Immobilienverkäufer. In aller Regel teilen sich beide Parteien diese Kosten und zahlen jeweils 3% zzgl. MwSt. Zum Thema Maklerprovision gibt es allerdings auch Ausnahmen. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag: https://immobilien-eh.de/maklerprovision-das-sollten-sie-wissen/
Kosten für Gutachter
Gerade bei älteren Gebäuden kann ein Gutachter vor bösen Überraschungen schützen. Zum Beispiel bei Gebäuden die vor 1970 erbaut wurden, befinden sind möglicherweise noch Schadstoffbelastungen. Genauso kann ein Baugutachter feststellen, ob durch eindringende Feuchtigkeit die Bausubstanz geschädigt ist. Gutachter können auch feststellen, ob die Vorstellungen des Marktwertes einer Immobilie real oder überzogen sind. Die Beauftragung eines Gutachters kann zwischen 1.000 und 3.000 Euro Kaufnebenkosten erzeugen.
Modernisierungskosten und Energetische Sanierung
Vor allem bei älteren Häusern besteht häufig ein Bedarf an Modernisierung, und teilweise sogar gesetzlich vorgeschriebenen energetischen Sanierungen. So kann ein vermeintlich günstiger Kaufpreis eine Kostenfalle sein, wenn die Kaufnebenkosten für die Immobilie hoch sind. Zur Feststellung der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen ist der oben bereits erwähnte Gutachter hilfreich. Wurde das Haus nach dem 1. Februar 2002 gebaut, wurden bereits zu einem gewissen Umfang energetische Maßnahmen umgesetzt. Sie waren damals nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgeschrieben. Dasselbe gilt, wenn seit dem das Haus den Besitzer gewechselt hat. Die EnEV wurde 2020 jedoch durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst, wodurch weitere energetische Maßnahmen erforderlich sein können. Diese können zum Beispiel eine nachträgliche Dachdämmung, einen anderen Heizkessel oder weitere energetische Maßnahmen betreffen.
Zu den verpflichtenden Maßnahmen werden häufig auch aus eigenem Interesse Maßnahmen ergriffen, die Energiebilanz zu verbessern. Dazu gehören dann Fassadendämmungen, der Austausch alter Fenster, die Dämmung der Kellerdecke oder ein hydraulischer Abgleich und Austausch von Heizungen. Alles in der Summe kann gravierende Kaufnebenkosten erzeugen, welche man schon vor dem Immobilienkauf im Blick haben sollte.
Finanzierungsnebenkosten
Die meisten Immobilienkäufer finanzieren Ihre Wunschimmobilie über ein Darlehen eines Kreditinstituts. Für das Darlehen werden natürlich Zinsen verlangt, welche nicht zur Tilgung der Restschuld dienen, sondern an den Darlehensgeber fließen. Dadurch werden Zinsen bei Immobilienfinanzierungen zu Nebenkosten. Oft wird bei den Kalkulationen der tatsächlichen Kosten der Immobilienfinanzierung Sollzins und Effektivzinssatz verwechselt oder falsch interpretiert. Für Sie ist bei der Immobilienfinanzierung besonders der Effektivzins von Bedeutung. Er ermöglicht eine transparentere Aufschlüsselung der tatsächlichen Kosten, die Sie regelmäßig und über die gesamte Zinsbindungsdauer zahlen. Bei Vergleichen unterschiedlicher Finanzierungsangebote sollten Sie den Effektivzins unbedingt beachten.
Laufende Hausnebenkosten
Wenn Sie alle zuvor genannten Kaufnebenkosten im Blick haben vergessen Sie nicht die laufenden Kosten, welche sich durch den Besitz einer Immobilie ergeben. Sie summieren sich und haben Auswirkungen auf das monatliche Budget. Berücksichtigen Sie also ebenfalls die jährliche Grundsteuer, Strom- und Abwassergebühren, Müllentsorgungsgebühren und Versicherungsbeiträge, zum Beispiel einer Gebäudeversicherung.
Können Sie Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?
In der Summe können die Kaufnebenkosten je nach Ausgangssituation sehr hoch werden, zum Beispiel bei einer Immobilie für 300.000 € zwischen 30.000 und 45.000 € betragen. Als Immobilienkäufer einer Immobilie zur privaten Nutzung sind die Kaufnebenkosten für Sie nicht steuerlich absetzbar. Kaufen Sie eine gewerbliche Immobilie oder möchten die Immobilie vermieten, sind die Grunderwerbssteuer, die Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklergebühren steuerlich absetzbar. Die Maklerprovision können Sie bei Mietobjekten zum Beispiel von den zu versteuernden Mieteinnahmen abziehen.
Einige Euros lassen sich aber trotzdem für Kaufnebenkosten einsparen. Viele beauftragen einen Rechtsanwalt oder Steuerberater für die Gestaltung eines Kaufvertrages. Diese Kosten können Sie einsparen, wenn Sie sich direkt von dem Notar dabei helfen lassen. Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt und werden sowieso bezahlt.
Auch bei der Grunderwerbssteuer lässt sich Geld einsparen. Sie zahlen die Grunderwerbssteuer für die Immobilie und das was damit untrennbar verbunden ist. Für Mobiliar, Gartenhäuser, Einbauküchen, Saunen oder Markisen müssen Sie beispielsweise keine Grunderwerbssteuer zahlen. Sie müssen allerdings im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen sein, was der Notar für Sie machen kann. Übersteigen die gesonderten Bestandteile 15 % des Immobilienpreises, sind in der Regel entsprechende Nachweise für das Finanzamt notwendig. Die Ersparnis beträgt zum Beispiel bei einer Einbauküche im Wert von 10.000 € bei 6,5 % Grunderwerbssteuer 650 €. Kommen noch andere bewegliche Posten, wie zum Beispiel Mobiliar oder eine Sauna im Wert von 15.000 € dazu, beträgt die Ersparnis zusammen bereits 1625 €.
